Nepal

विश्व आर्थिक मन्दीबाट आक्रान्त छ । संयुक्त राज्य अमेरकिालगायत युरोपेली र विकसित एसियाली मुलुकहरूमा ब्यांकहरू नै धराशयी भएर रयिलस्टेट कारोबार डाँवाडोल भएका छन् । नेपालमा भने घरजग्गा कर्जा सुरक्षित रहेकामा ब्यांकहरू ढुक्क छन् । नेपाल साप्ताहिकले आयोजना गरेको अन्तरक्रियामा सहभागी विभिन्न ब्यांकका अधिकारीहरूले अधिकांश कर्जा सर्वसाधारण उपभोक्तामा गएकाले सुरक्षित रहेको बताए ।

अन्तरक्रियामा सिद्धार्थ ब्यांककी रीता केसी खड्का, नबिल ब्यांकका सुरेशप्रसाद त्रिपाठी, माछापुच्छ्रे ब्यांकका विश्वम्भर न्यौपाने र ब्यांक अफ एसियाका सुदिन ढुंुगेल सहभागी थिए । यसैगरी, कुमारी ब्यांकका विष्णुकुमार रेग्मी, नेपाल इन्भेस्टमेन्ट ब्यांककी शोभा श्रेष्ठ, ग्लोबल ब्यांकका अनुप घिमिरे, नेपाल एसबीआई ब्यांकका विष्णुदेव यादव, धीरज शर्मा र किस्ट ब्यांकका बीएन घर्ती पनि अन्तरक्रियामा सहभागी थिए । अन्तरक्रियाका अन्य सहभागीमा हिमालयन ब्यांकका सुन्दर बाँस्तोला, एनसीसी ब्यांकका अंजिरमान सिंह, एनएमबी ब्यांकका सुमन शर्मा, स्ट्यान्डर्ड चार्टर ब्यांकका डम्बर सारु, लक्ष्मी ब्यांकका अजयबहादुर शाह, ब्यांक अफ काठमाडौँका अनुप राजभण्डारी, एनआईसीका विप्लव सिंह, भानु दवाडी र सीटीजन ब्यांककी उमंग शर्मा रहेका थिए ।

अन्य क्षेत्रको लगानी असुरक्षित भएको वर्तमान आर्थिक परविेशमा रयिल स्टेट राम्रो विकल्प बनेको अधिकांश ब्यांक पदाधिकारीहरूको भनाइ थियो । त्यसो त रयिल स्टेटमा लगानी गर्न नेपालका ब्यांकहरू सुरुदेखि नै उत्साही देखिँदै आएका छन् । ब्यांकहरूले प्रवाह गरेको कुल चार सय अर्ब कर्जामध्ये हाउजिङ्मा ६५ अर्ब लगानी भएको तथ्यांक नै छ । त्यसो त नेपालमा मन्दीको असरबाट घरजग्गाको मूल्य ओरालो लाग्छ भनेर अड्कल काट्नेहरू पनि धेरै थिए । त्यसबाट झस्केर नै हो, राष्ट्र ब्यांकले घरजग्गा लगानीका सन्दर्भमा वाणिज्य ब्यांकहरूलाई कडा निर्देशन नै दिएको ।

राष्ट्र ब्यांकको त्यही निर्देशनका कारण धितोको ७० प्रतिशतसम्म कर्जा प्रवाह गर्दै आएका ब्यांकहरूले त्यो दरलाई ५० प्रतिशतमा झारे पनि परण्िााम उल्टो आयो । जग्गाको कारोबार घट्नुको साटो अकासियो । घरजग्गाको भाउ एक वर्षमै दोब्बर भयो । तीन वर्षको अवधिमा घरजग्गा कर्जामा २ सय ५० प्रतिशतले बढोत्तरी हुनु त्यसको उदाहरण हो ।

नेपालले आयोजना गरेको अन्तरक्रियामा एनआईसी ब्यांकका भानु दवाडीले जग्गाको मूल्य घटे पनि ब्यांकहरू नडुब्ने तर्क अघि सारे । "कर्जा लिने धेरैजसो सर्वसाधारण उपभोक्ता भएकाले हाम्रो लगानी डुब्दैन," उनको भनाइ थियो । तीनपुस्ते सार्वजनिक हुँदा सामाजिक मानप्रतिष्ठामा आँच आउने भएकाले अधिकांश ग्राहक जस्तोसुकै समस्यामा परे पनि कर्जा तिर्न हतारनिे गरेको स्ट्यान्डर्ड चार्टरका डम्बर सारुले बताए । तर, घरजग्गाको कारोबार गर्ने ठूला कम्पनी वा जग्गा प्लटिङ् गर्ने व्यक्तिहरूमा गएको कर्जामा भने सावधानी अपनाउनुपर्नेमा सारुले जोड दिए । लक्ष्मी ब्यांकका अजयबहादुर शाहले पनि कम्पनीहरूले लिएको कर्जा उठाउन समस्या हुनसक्ने बताए ।

घरजग्गा कर्जामा कडाइ भए पनि राम्रो धितो र आम्दानी बढी हुनेहरूलाई समस्या नपर्ने बताउने सीटीजन्स ब्यांककी उमंग शर्माले तिर्नसक्ने क्षमता हेरेर लगानी गर्ने भएकाले ब्यांकहरू जोखिममा नरहेको बताइन् । अन्तरक्रियामा सहभागी अधिकांशले उद्योग व्यापार फस्टाउन नसकेको, सेयरको मूल्य ओरालो लागेको अवस्थामा घरजग्गाको कारोबार र मूल्य अझ अकासिने धारणा राखे । उनीहरूले अहिले कुल कर्जा प्रवाहको झन्डै २० प्रतिशत रकम यस क्षेत्रमा लगानी भएको जानकारी पनि दिए ।

गत वर्षदेखि घरजग्गा कारोबारलाई प्राथमिकता दिन थालेको किस्टले घरजग्गा किन्न चाहनेलाई सरल ढंगले कर्जा प्रवाह गर्दै आएको ब्यांकका बीएन घर्तीले बताए । उनका अनुसार, आफ्नै एउटा घर बनाएर बस्छु भन्ने चाहनाले ऋण लिनेहरूबाट हालसम्म कुनै समस्या आएको छैन । उता जग्गा खरदि-बिक्रीमा लगानी नगर्ने नेपाल इन्भेस्टमेन्ट ब्यांंकले पनि घरकर्जामा भने लगानी गर्दै आएको छ । ब्यांककी शोभा श्रेष्ठ भन्छिन्, "हामी सुरक्षित ढंगले यस क्षेत्रमा लगानी गररिाखेका छौँ ।"

ब्यांक अफ काठमाडौँका अनुप राजभण्डारी ब्यांकले रयिलस्टेट कारोबारमा जोखिम हेरेर ब्याजदर घटी वा बढी बनाउने गरेको बताए । उनका अनुसार, हाल बढेको कर्जाको ब्याज तत्काल घट्ने सम्भावना छैन । ब्यांकहरूबीच ब्याज बढाएर निक्षेप तान्ने होड चलेकाले तत्कालका लागि कर्जामा ब्याज घट्ने अवस्था नरहेको तर्क प्रायःजसो सहभागीहरूको थियो । त्यही भएर हिमालय ब्यांकले कारोबारमा वृद्धिसँगै ब्याजदर र सेवाशुल्कमा कमी ल्याएको छ ।

जग्गाको मूल्य बढ्ने क्रम मात्रै रोकियो भने पनि ब्यांकहरूलाई समस्या पर्ने भन्ने सवालमा एसबीआई ब्यांकका धीरज शर्मा भन्छन्, "हामीले माग बढी भयो भन्दैमा जहाँ पायो, त्यहाँ र जति माग्यो त्यति लगानी गरेका हँुदैनौँ ।" जग्गाको मूल्य र आम्दानीको भरपर्दो स्रोत हेर्ने भएकाले मूल्यवृद्धि क्रम रोकिँदा मात्र होइन, सामान्य घट्दा पनि ब्यांक समस्यामा नपर्ने शर्माको भनाइ थियो । त्यस्तो अवस्था आएको खण्डमा कम्पनी र ठूला प्लटिङ् गर्नेहरूमा गएको लगानी भने जोखिममा पर्नसक्ने उनको ठहर छ ।

एक दशकयता राजधानीमा बहुतले अपार्टमेन्ट बन्ने क्रम बढ्दो छ । यसले लगानीकर्तालाई निकै आकषिर्त गररिहेको छ । यस अवस्थामा अधिकांश ब्यांकको कर्जा यतैतिर प्रवाह हुनु अस्वाभाविक होइन । तर, अपार्टमेन्टको दीर्घकालीन भविष्यप्रति लगानीकर्ताहरू धेरै ढुक्क भने देखिँदैनन् । नेपाली समाज अपार्टमेन्टमा अभ्यस्त नभइसकेकाले त्यस्तो लगानीको भविष्य सुनिश्चित हुन्छ भन्ने कुनै ग्यारेन्टी नभएको उनीहरूको धारणा छ । ब्यांकका अधिकारीका अनुसार अपार्टमेन्ट बुक भएर मात्र हुँदैन, प्रयोगमा आउनुपर्छ । नेपालमा अझै पनि अपार्टमेन्ट कल्चर आइनसकेका कारण सोचेर मात्र लगानी गर्नुपर्नेमा उनीहरूले जोड दिए ।

कर्जाको जोखिम मापन गर्ने वासल दुई नामक विधि लागू भएपछि उपभोक्ता कर्जा प्रवाह छिटोछरतिो र प्रभावकारी बनेको अनुभव पनि सहभागीहरूले सुनाए । विश्व ब्यांकको सहयोगमा सूचना केन्द्रलाई अनलाइन सेवा उपलब्ध गराउने तयारी पूरा भएपछि थप राहत पुग्ने विश्वास उनीहरूको छ ।



लगानीमा समस्या

नेपालमा कालो सूचीमा रहेका व्यापारीहरू सडकमा खुला हिँडिरहेका छन् । सरकार भने उनीहरूलाई कारबाही गर्नुको सट्टा संरक्षण दिने मनस्िथतिमा देखिँदै आएको छ । यस प्रवृत्तिका कारण ब्यांकहरू भने समस्यामा परेका छन् । सरकारले नीति एउटा बनाएर अर्को व्यवहार प्रदर्शन गर्दा ब्यांकहरूले सास्ती भोग्दै आएको गुनासो अन्तरक्रियामा सहभागीहरूले गरे । उनीहरूका अनुसार, नेपाल राष्ट्र ब्यांकले यथासमयमा तथ्यांक र जानकारी अपडेट नगर्दा पनि व्यावसायिक क्षेत्रमा समस्या देखापर्ने गरेको छ ।

सरकारले २५ लाख रुपियाँभन्दा कम कर्जा लिएर समयमा नतिर्नेलाई कालोसूचीमा नराख्दा हैरान बनेका एक सहभागीको भनाइ थियो, "एउटा ब्याकको कर्जा नतिरेको व्यक्ति अर्को ब्यांकमा गएर ठग्दा पनि केही भन्न सक्ने अवस्था छैन ।" राज्यले नैतिक दायित्व निर्वाह नगर्दा यस्तो समस्या बल्झेको उनको धारणा थियो । कुनै कम्पनीका सञ्चालकले कर्जा लिँदा ब्यांकले कम्पनी रजिस्टारको कार्यालयलाई सोको जानकारी दिने गरएि पनि ती सञ्चालकको सेयर हस्तान्तरण हँुदा कुनै जानकारी नपाउने अवस्थाका कारण धेरै ब्यांकको रकम डुब्ने गरेको सहभागीहरूले बताए ।

उनीहरूका अनुसार कर्जा सूचना केन्द्रमा ऋणी र खराब ऋणीसम्बन्धी सही सूचना प्रवाह नहुँदा एउटा ब्यांक ठगेर अर्कोबाट पनि ऋण लिने प्रवृत्ति ठूलो समस्याका रूपमा खडा भएको छ, अहिले । कर्जा नतिर्ने सवारी साधनको लिलामी प्रक्रिया राजधानीबाहिर मात्र गर्नुपर्ने नियमले पनि ब्यांकहरूले झन्झट बेहोर्दै आएका छन् । त्यसैगरी, मालपोत कार्यालयको काम-कारबाही छिटोछरतिो र व्यवस्िथत नहँुदा पनि समस्या थपिएको ब्यांकका अधिकारीहरूले बताए । संस्थागत क्षेत्रमा हुने लगानीको जोखिम कम गर्न पनि विशेष व्यवस्था हुनुपर्नेमा उनीहरूले जोड दिए ।

अन्तरक्रियामा सहभागी ब्यांकरहरूलाई अन्य मुलुकका रयिलस्टेट कारोबारमा त्यतिका समस्या आए पनि हामीकहाँ किन स्िथति सामान्य त ? भन्ने प्रश्न गरएिको थियो । यसमा उनीहरूले नेपालको सामाजिक मान्यतालाई जस दिए । भने, "हामी यस्तो मान्यतामा हुर्किएका छौँ कि तीनपुस्तेसहित लिलामीको विज्ञापन निकालिने भएपछि ऋणीले सरसापट गरेरै भए पनि घर सकार्छ ।"

तर, डेभलोपरहरूले लिइरहेको ऋणको मात्राका विषयमा भने ब्यांकहरू संवेदनशील हुनैपर्ने सहभागीहरूको भनाइ रह्यो । त्यही कुरालाई ध्यानमा राखेर होला, एसबीआई ब्यांकले घरजग्गा कर्जामा डेभलपर्स र मध्यस्थकर्तामा होइन, उपभोक्तालाई मात्र कर्जा प्रवाह गर्दै आएको छ । उता कुमारी ब्यांकका विष्णुकुमार रेग्मीले भने आफ्नो ब्यांकले डेभलपर्सलाई पनि धितोको ७० प्रतिशतसम्म कर्जा दिने नीति लिएको बताए ।

 

फाइदामा जाने काइदा

अन्य मुलुकमा जस्तो बिनाधितो कर्जा दिने चलन नभएका कारण पनि सुरक्षित महसुस गररिहेका छन्, नेपालका ब्यांकहरू । घरजग्गा किन्न चाहने नेपालीहरूले किन्ने घर वा जग्गा नै धितो राख्छन् । शैक्षिक र सवारी साधन कर्जामा समेत अचल सम्पत्ति धितो राख्ने प्रचलन छ, नेपालमा । सेयर प्रमाणपत्र धितो राखेर कर्जा लिन चाहनेले पनि बजार मूल्यको ५० प्रतिशतभन्दा बढी रकम ऋण पाउँदैनन् । कर्जा लगिसकेपछि पनि सेयर मूल्य घटे, घटेको मूल्य बराबरको धरौटी थप गर्नुपर्ने नियम बनाएका छन्, ब्यांकहरूले ।

जुनसुकै कर्जामा पनि धरौटीकै कारण खराब कर्जा कम र बढी मुनाफा आर्जन गररिहेका नेपालका ब्यांकहरू शान्तिसुरक्षा र राजनीतिक स्थायित्व भए जलविद्युत्मा लगानी गर्न इच्छुक छन् । जस्तो कि हिमालय ब्यांकका सुन्दर बाँस्तोला भन्छन्, "हामीले माथिल्लो तामाकोसीमा लगानी गर्ने भएका छाँै ।"

अहिले नेपालको सिमेन्ट, जलविद्युत्लगायतका क्षेत्रमा कर्जाको माग बढ्न थालेको छ । सवारी, शैक्षिक, उद्योग, व्यापारलगायतका अन्य अवसर पनि बढ्दै गएका छन् । । लगानीका नयाँ क्षेत्र खोज्ने क्रममा केही ब्यांकले स्िटल र इँटा उद्योगलाई पनि रोजेका छन् । कर्जाको दायरा फराकिलो पार्ने क्रममा कतिपय ब्यांकले डाक्टर, इन्जिनियर, चार्टर एकाउन्टेन्टलाई समेत लगानी गर्न थालेका छन् । जेहोस्, ब्यांक अधिकारीहरू अन्य भरपर्दो विकल्प नआई घरजग्गाको लगानी नघट्नेमा ढुक्क छन् ।